Subsidios para compra de vivienda no VIS

¿Realmente es un programa para la reactivación económica?

Por Rubén Darío Zapata

Imagen: Tomada de revista.cr

A finales de mayo del año pasado, el presidente Duque lanzó un ambicioso programa para reactivar la economía, en medio de la pandemia, a través de la construcción de viviendas. Y es que la construcción ha sido asumida, en tiempos de crisis, como el motor de la economía al que han recurrido prácticamente todos los gobiernos desde los años 70 del siglo pasado. Lo peculiar del programa de Duque es que esta vez los recursos invertidos por el Estado no se orientan a promover vivienda de interés social, sino viviendas para la clase media con un costo de hasta 480 millones de pesos.

La meta del gobierno es entregar hasta finales de 2022 doscientas mil viviendas de este tipo con subsidios a la tasa de interés: 100 mil subsidios para familias con ingresos menores a cuatro salarios mínimos y otros 100 mil subsidios para familias de cualquier estrato que deseen comprar viviendas no VIS cuyo valor no supere los 480 millones de pesos. Según Víctor Tamayo, presidente de la constructora AEI, la estrategia no solo agudiza la inequidad en el país, sino que no se orienta a generar empleo y reactivar la economía, como dice el gobierno.

Según Tamayo, el programa no impulsa la construcción de viviendas nuevas, pues antes de la pandemia en Colombia existía un inventario de 120 mil viviendas no VIS construidas, que no se habían podido vender. Y hoy este inventario oscila entre 80 y 100 mil viviendas. El panorama se agrava si se tiene en cuenta que durante esta pandemia se han precarizado terriblemente los trabajos, entre ellos los de la clase media en donde muchos han quedado desempleados.

“Los subsidios que está otorgando el gobierno, de manera automática, para la compra de vivienda no VIS -explica Tamayo-, están destinados realmente a salvar los capitales y las utilidades de los inversionistas del sector, entre ellos los bancos”. Y es que hoy la cartera morosa de los constructores con los bancos puede estar por el orden de 112 billones de pesos. “Por eso lo que busca el gobierno es que estas viviendas represadas se puedan vender para que los bancos y los constructores recuperen su capital y las utilidades, que están estancadas”.

¿Oportunidad de inversión o necesidad esencial?

Según el análisis de este constructor, ese objetivo es difícil de alcanzar hoy, incluso con los grandes subsidios que otorga el gobierno. Precisamente porque si antes de la pandemia ya había un stock grande de vivienda no VIS retenida, difícilmente esto va a mejorar en la pandemia y por un tiempo posterior. Pero, además, porque la vivienda no VIS ha sido históricamente una oportunidad de inversión para los especuladores o arrendadores y hoy esta posibilidad se está cerrando. “Para los inversionistas -explica Tamayo-, el sector de arriendos en viviendas de 200 millones para arriba no es rentable. Es mucho más barato comprar viviendas de interés social y arrendarlas, porque el margen de utilidad por arrendamiento en los últimos 10 o 15 años ha crecido exponencialmente en estratos bajos. Pero la utilidad por arrendamiento ha decrecido en los estratos medios y alto. Si usted tiene una vivienda en un barrio popular de 100 millones de pesos, puede alquilarla en 600 o 700 mil pesos. Pero un apartamento de 200 millones de pesos no lo arrienda en 1.400.000 pesos, y un apartamento de 300 millones no lo alquila en 2.100.000”.

Además, está el incremento de los costos tributarios sobre la propiedad raíz, que son cada vez más altos. Eso explica, según Tamayo, que hoy nadie quiera aparecer en su declaración de rentas con 20 o 30 apartamentos, tal como sucedía antes. Así, mientras los impuestos para este tipo de propiedad suben cada día más, las utilidades por arrendamiento son cada vez más bajas. Hoy no superan el 3.5%.

En cambio, las utilidades por arrendamiento para las viviendas de estratos bajos cada vez son muy grandes. Lo cual hace que hoy muchos inversionistas se estén volcando a comprar viviendas de interés social para arrendar, lo cual de por sí constituye una tragedia, según lo ve Tamayo, más cuando en muchos casos lo hacen con subsidios del mismo Estado, que deberían estar destinados a los más pobres.

Según Tamayo, en Colombia deberían darse todas las garantías para que las familias puedan acceder a su vivienda y, al mismo tiempo, prevenir que por lo menos las viviendas de interés social no se conviertan en un negocio para inversionistas, porque quienes adquieren una segunda, tercera y hasta cuarta vivienda para alquilar se convierten en parásitos que viven de los más pobres. “Me parece -comenta Tamayo-, que deberíamos pensar en políticas como las que implementa Holanda, donde el gobierno, a parte de los subsidios, les presta a las familias a 0% de interés para comprar su primera vivienda; pero al que quiere comprar una segunda, no solo no le presta, sino que le cobra unos impuestos tan altos que nadie quiere tener una segunda vivienda”. Eso no quiere decir, aclara Tamayo, que entonces se cierre toda posibilidad de inversión: están los hoteles, clínicas, y demás. “Lo que no se puede permitir es que un bien tan esencial como la vivienda se convierta en negocio para los vivos y especuladores”.

Vivienda de interés social para reactivar la economía

A diferencia de la Vivienda no VIS, la vivienda de interés social sí podría ser, a juicio de Tamayo, un motor que dinamice la economía hoy. Según el más reciente censo del DANE, en Colombia hay un déficit, entre cualitativo y cuantitativo (falta total de vivienda o viviendas que no cumplen los requerimientos mínimos para satisfacer la necesidad, como un rancho), de 5 millones de viviendas de estratos bajos. La superación de ese déficit implicaría la inversión, por parte del Estado, de unos 500 billones de pesos. La construcción de estas viviendas podría efectivamente generar mucho empleo y el capital invertido, sin duda, reactivaría al menos por un buen periodo la economía, unos diez años.

El problema es que no existe una demanda efectiva para estas viviendas ni incentivos suficientes para que los constructores desarrollen estos proyectos. Tamayo reconoce que hoy existen unos subsidios importantes para la vivienda de interés social, que pueden llegar a casi el 40% del costo total de la vivienda. El problema es que la mayoría de constructoras le exigen al comprador una cuota inicial independiente de estos subsidios, que en muchos casos puede alcanzar hasta el 20% del costo. Una familia que vive con un salario mínimo difícilmente podría ahorrar para esta cuota inicial y, además, por lo bajo de sus ingresos, no es sujeto de crédito para los bancos.

Por otra parte, está la cultura del consumo promovida en el mundo hoy, que hace que las familias no prioricen ni planifiquen la adquisición de su vivienda. “Encontramos familias o personas que, efectivamente, ganan hasta dos salarios mínimos, con lo cual podrían ahorrar una parte para esa cuota inicial y ser sujetos de crédito para los bancos. Pero cuando les hacen el estudio resulta que están reportados o tienen el cupo de endeudamiento copado y no siempre por necesidades reales o esenciales, sino por televisores, celulares, ropa y otras cosas. Otros retiran las cesantías con mentiras y se las gastan en cualquier cosa. Y es que desafortunadamente esta sociedad nos educa para el consumismo y no para la atención de nuestras necesidades básicas y esenciales”.

Pero, además, la vivienda de interés social reporta utilidades muy bajas para los constructores (máximo 6.5%). Por eso casi ningún constructor se anima a emprender este tipo de proyectos. “Uno se dedica a la construcción de viviendas VIS – explica Tamayo- o por vocación o porque es el espacio en el que se ha sabido mover, pero no por rentabilidad. Entre las cosas que explican esta baja rentabilidad se encuentran los enormes costos financieros. Existe una entidad del Estado, Findeter, para promover financieramente la construcción de vivienda. Pero su función realmente deja mucho qué desear. “El Findeter lo que hace es desembolsarles el dinero a los bancos, y de entrada ya cobra un interés del 8%, cuando el interés comercial está alrededor del 10 u 11%”. Y por otra parte los bancos están prestando el dinero al constructor prácticamente al doble de lo que captan. De esta manera, los costos financieros para la construcción de vivienda son muy altos. “Para construir una vivienda de 100 millones, por ejemplo, hay que incurrir en costos financieros de 7.5 millones”.

En este sentido, dice Tamayo, una de las formas de promover de verdad la construcción de vivienda de interés social, cuyo déficit es enorme hoy, es bajando los costos financieros, porque hoy por hoy los realmente beneficiados son los bancos. Además, según Tamayo, se debería diferenciar una política de crédito para la construcción de vivienda de interés social frente a la construcción de viviendas no VIS, entre otras cosas.

Por otra parte, dice Tamayo, los subsidios para la compra de vivienda deberían ser desembolsados al constructor antes de empezar la obra y no después de que la vende. Eso aliviaría al constructor de tener que financiar la mayor parte de la obra con créditos a altos intereses que, finalmente, elevan el costo para los compradores. Así podría lograrse que la construcción de vivienda de interés social, cuya necesidad es enorme hoy entre las clases pobres, se convirtiera en generadora de empleo y dinamizadora de la economía. Pero, al parecer, eso no es lo que le interesa al gobierno, preocupado antes por quedar bien con la clase media, que es la basa de su electorado.

Imagen: Ilustración de Raúl Zuleta

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